Heizungsausfall in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten

Kalte Wohnung, der Vermieter nicht erreichbar – das ist belastend. Gut zu wissen, was du tun solltest und welche Rechte du grundsätzlich hast. Wichtig: Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung. Im Einzelfall helfen Mieterverein oder Anwalt.

Deine Pflichten als Mieter

Mangel sofort melden: Informiere Vermieter oder Hausverwaltung umgehend. Das ist deine gesetzliche Anzeigepflicht. Versäumst du sie, kannst du für Folgeschäden haften (z. B. Frostschäden).
Schriftlich dokumentieren: Nach einem Anruf eine kurze E-Mail oder einen Brief hinterherschicken – mit Datum, Uhrzeit, Beschreibung und Fehlercode.
Zugang ermöglichen: Den Handwerker zu zumutbaren Zeiten hereinlassen.
Schaden begrenzen: Bei Frost Wasserleitungen schützen, z. B. mit Heizlüftern (Stromkosten dokumentieren), und keine Wasserschäden entstehen lassen.

Was du selbst prüfen darfst

Kleine Bedienschritte sind in Ordnung, wenn die Therme in deiner Wohnung hängt:

Anlagendruck ablesen und, falls der Vermieter das erlaubt und die Anleitung es beschreibt, nachfüllen.
Einmaliger Reset laut Bedienungsanleitung.
Sicherung prüfen, Thermostatventile aufdrehen, Heizkörper entlüften.

Öffne nie die Verkleidung und arbeite nicht an Gas oder Elektrik. Bei Gasgeruch: Fenster auf, keine Schalter, Wohnung verlassen, Gas-Notdienst von draußen anrufen – und danach den Vermieter informieren.

Die Pflichten des Vermieters

Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Dazu gehört eine funktionierende Heizung. Er muss sich zeitnah um die Reparatur kümmern, im Winter bei Totalausfall in der Regel sehr kurzfristig.

Welche Temperaturen gelten?

Gesetzlich gibt es keine feste Zahl; Gerichte haben aber Orientierungswerte entwickelt. Häufig genannt werden:

Heizperiode meist etwa 1. Oktober bis 30. April.
Tagsüber (ca. 6–23 Uhr) in Wohnräumen rund 20 bis 22 °C.
Nachts rund 18 °C.

Die genauen Werte können sich aus dem Mietvertrag oder der Rechtsprechung im Einzelfall ergeben.

Mietminderung

Fällt die Heizung in der Heizperiode aus, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, solange der Mangel besteht. Wie hoch, hängt vom Einzelfall ab – Gerichte haben bei Totalausfall im Winter teils hohe Quoten anerkannt, bei kurzen oder teilweisen Ausfällen deutlich weniger. Tipps:

Nicht eigenmächtig hohe Beträge einbehalten, sondern unter Vorbehalt zahlen und beraten lassen.
Temperaturen protokollieren (Datum, Uhrzeit, Raum, Grad).
Kommunikation aufbewahren.

Selbst Handwerker beauftragen?

Nur in echten Notfällen, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist und sofort gehandelt werden muss, oder nachdem du ihn in Verzug gesetzt hast (Frist gesetzt, nichts passiert). Sonst bleibst du womöglich auf den Kosten sitzen. Lass dich vorher beraten.

So meldest du den Ausfall richtig

Eine gute Mängelanzeige ist kurz und klar. Sie sollte enthalten:

Datum und Uhrzeit, seit wann die Heizung nicht funktioniert.
Was genau nicht geht: keine Wärme, kein Warmwasser, nur einzelne Räume.
Fehlercode oder Anzeige am Display, am besten mit Foto.
Was du schon getan hast, zum Beispiel Druck abgelesen oder einmal entstört.
Deine Erreichbarkeit für den Handwerkertermin.
Eine Bitte um zeitnahe Reparatur, bei Totalausfall im Winter mit dem Hinweis auf Dringlichkeit.

Schick die Meldung per E-Mail oder Brief. So kannst du später belegen, wann der Vermieter Bescheid wusste. Eine Liste, was du vor dem Anruf klären kannst, findest du im Ratgeber Checkliste vor dem Notdienst.

Wer zahlt was?

Die Reparatur einer defekten Heizung zahlt grundsätzlich der Vermieter. Die Kosten der regelmäßigen Wartung dürfen dagegen oft über die Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag können kleinere Beträge auf dich übertragen. Ob so eine Klausel wirksam ist, hängt von der genauen Formulierung ab. Hast du den Schaden selbst verursacht, etwa durch falsche Bedienung, kann es anders aussehen. Mehr dazu im Ratgeber Heizungsausfall: Wer zahlt?.

Stromkosten für Heizlüfter, die du während des Ausfalls nutzen musst, kannst du dem Vermieter unter Umständen in Rechnung stellen. Notiere dafür den Zählerstand zu Beginn und am Ende.

Wenn der Vermieter nicht reagiert

Nachhaken mit Frist. Setze schriftlich eine kurze, angemessene Frist. Im Winter bei Totalausfall kann das sehr kurz sein.
Beraten lassen. Mietervereine helfen schnell und günstig. Auch eine Rechtsschutzversicherung kann greifen.
Dokumentation fortführen. Temperaturen, Fotos und Schriftverkehr sammeln.
Nur mit Rat selbst handeln. Eine Ersatzvornahme auf eigene Kosten ist riskant, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind.

Wann der Fachmann ran muss

Die Reparatur selbst ist Sache des vom Vermieter beauftragten Fachbetriebs. Bei akuter Gefahr – Gasgeruch, Wasseraustritt, CO-Alarm – gehen Sicherheit und Notruf vor jeder Absprache.